DÉTAIL

La candidate propose de couvrir 1,4 km de périphérique d’ici à la fin de la mandature. Elle indique que cette opération sera intégralement financée par la vente du foncier aux abords des zones couvertes. L’analyse de la proposition nécessite donc d’évaluer d’abord le coût de couverture du périphérique, et ensuite les recettes qui pourraient être tirées de la vente du foncier.

Coût de la couverture du périphérique

Le terme de « couverture du périphérique » peut renvoyer à trois opérations différentes :

-    la couverture lourde, accessible aux riverains, qui permet le franchissement du périphérique et la construction sur le nouvel espace créé ;
-    la couverture légère, qui recouvre le périphérique sans toutefois être accessible ou constructible ; elle permet cependant d’aménager de larges espaces aux abords du périphérique ainsi recouvert ;
-    la couverture acoustique, réalisée à partir de « damiers phoniques », qui permet de réduire très fortement les nuisances sonores, mais pas de rendre le périphérique franchissable ou constructible.
Le coût de couverture d’1,4 km de périphérique peut être estimé à partir du coût des précédentes opérations de couverture.

• Eléments comparables : Trois opérations de couvertures ont eu lieu dans la période récente :
  - dans le secteur de la porte de Vanves, une couverture lourde de 260 m a été réalisée pour un coût total de 58,4 M€ (hors aménagement de surface), soit 224 615€ par m² couvert ;
  - dans le secteur de la porte des Lilas, une couverture lourde de 400 m a été réalisée, pour un coût total de 99 M€, soit 274 500€ par m² ;
  - à Créteil, une partie de l’A6b a été couverte sur une longueur de 1650 m, en alternant couverture lourde, légère et damiers phoniques, pour un montant total d’investissement de 120 M€ (y compris l’aménagement de surface), soit 72 727€ par m² couvert.
   
• Chiffrage : Selon la candidate, les 1,4 km de périphérique comprendraient à la fois des couvertures lourdes, légères et phoniques, sans que le rapport entre les trois soit précisément défini. Il est donc proposé de retenir une fourchette de chiffrage à partir d’un coût au m² compris entre celui constaté à Créteil (opération mixte) et celui constaté à la porte des Lilas (couverture lourde intégrale), correspondant à un coût d’investissement total, pour 1,4 km de couverture, compris entre 100 et 350 M€.
   

Il est probable que ce coût ne serait pas intégralement porté par la Ville de Paris, mais partagé avec d’autres acteurs. Ainsi, pour l’opération de la porte de Vanves, la Ville de Paris a financé 50 % de l’opération, et la région Ile-de-France les 50 % restants. Pour l’opération de la porte des Lilas, le coût a été partagé entre la Ville de Paris (48 %), la région (29 %) et l’Etat (23 %). Si l’on considère que la part de la ville dans les nouvelles opérations serait comparable à celle constatée auparavant, soit proche de 50 %, on peut donc estimer que le coût d’investissement porté par la Ville de Paris serait de 50 à 175 M€ sur la durée de la mandature.

Recettes potentielles

Selon la candidate, le coût de l’opération d’investissement sera équilibré par la vente du foncier rendu disponible aux abords du périphérique.

L’évaluation du prix d’un terrain à bâtir est particulièrement incertaine, dans la mesure où elle dépend fortement de l’opération de construction qui sera réalisée sur ce terrain. Le prix du foncier est en effet généralement déterminé selon une méthode de « compte-à-rebours » : on part du prix de vente final attendu des logements ou bureaux construits, dont on déduit les coûts de portage et de construction ; le montant restant détermine le coût maximal qui peut être payé pour le foncier.

• Éléments comparables : Pour les deux précédentes opérations de couverture du périphérique récentes (porte de Vanves et porte des Lilas), il n’existe pas de documents publics retraçant la vente de foncier ayant permis la construction de logements ou de bureaux. Les documents disponibles indiquent que les espaces dégagés ont été plutôt affectés à la création d’équipements collectifs ou d’espaces publics. Les éléments plus généraux disponibles indiquent que le prix moyen de vente de terrains constructibles pour des logements collectifs à Paris en 2011 était compris ente 2856€/m² dans la partie est de la ville et 4863€/m² dans l’ouest. Il était un peu moins élevé dans les communes limitrophes de Paris (2000€ à Saint-Cloud, 1650€ aux Lilas, 1100€ à Montreuil, 1050€ à Cachan) ¹. Dans la mesure où les surfaces habitables à créer seraient limitrophes entre Paris et sa banlieue, on peut prendre pour hypothèse raisonnable un coût de vente du foncier de 2000€/m².
   
• Chiffrage : Pour compenser les coûts d’investissement nécessaires à la couverture de 1,4 km de périphérique, évalués à 100 à 350 M€, il serait donc nécessaire de vendre une surface foncière correspondant à 50 000 à 175 000 m² habitables. Le nombre de m² au sol nécessaires pour produire cette surface habitable dépend du nombre d’étages prévu pour les logements collectifs. La candidate indique qu’elle ne souhaite pas construire « de tours aux portes de Paris pour financer ces opérations » ², on peut donc considérer que les immeubles construits n’auront pas plus de 10 étages. Pour obtenir une surface habitable suffisante, il faudrait donc mobiliser entre 5000 et 17 500 m² de surface au sol (sans compter la place occupée par les parties communes d’un immeuble d’habitation), si l’ensemble des logements construits comporte 10 étages. La construction de bureaux, et pas uniquement de logements, permettrait par ailleurs d’améliorer la rentabilité des opérations.
   

En première analyse, l’affirmation de la candidate selon laquelle la vente de foncier pour la construction de logements et de bureaux aux abords du périphérique pourrait permettre de couvrir la totalité du coût initial d’investissement ne paraît donc pas irréaliste.
Il convient toutefois de rappeler que le prix de vente du foncier dépend fortement du prix de vente des logements ou bureaux construits : la proposition formulée par ailleurs par la candidate de réserver 20 % de logements neufs à la vente à un prix inférieur de 25 % à celui du marché pourrait conduire à limiter le prix de vente du foncier, et donc à réduire le montant disponible pour compenser le coût de couverture du périphérique.